您购买的新房拿到GST/HST退税了吗？

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加拿大自1991年1月1号推出新房GST/HST退税项目以来，很多新房购买者都拿回了较大金额的退税。但也有很多不熟悉加拿大税制的购房者至今都不知道购买新房可以申请GST/HST退税。所谓新房GST/HST退税项目就是政府退还购房者买新房时所支付的部分GST/HST税款。此项退税包括联邦和安省两部分。联邦部分最高返还金额可达到$6,300， 而安省部分最高返还金额可达到$24,000。

新房HST/GST退税项目分类

此退税项目分两类，即购买新房用来自己家居住(GST/HST New Housing Rebate)和购买新房用来出租给他人居住(GST/HST New Residential Rental Property Rebate)。这两类退税申请在税务局是由不同部门接收办理的，所以申请时要填写相应的申请表而且准备材料要求也是不同的。在跟建筑商购买时要说清楚是自住的还是用来出租的。

对于用来自住的新房，大部分建筑商会在卖房时把GST/HST退税部分在交接的时候从您要支付的价钱里减掉，再自己向税务局申请拿回退款。这种情况您就不需要再申请退税了。但也有一些建筑商不理会此项退税优惠而在交接时要求您支付所有的GST/HST，这样您就要自己或请会计师代理向税务局申请退税。

对于用来投资出租的新房，建筑商通常会代收全部的GST/HST并转交给政府，这样您也要自己或请会计师代理向税务局申请退税。

对新房的要求

新房主要包括用于居住的独立屋，半独立屋，镇屋，公寓，移动房屋（mobile home），浮动房屋（floating home）等。其周围附属的独立车库或杂物储藏室及不超过0.5公顷的土地都包括在内。另外，新房还要满足以下要求：

  • 是从建筑商那里购买的新房或请建筑商大幅翻新的房屋
  • 房主自己或请人建造，大幅翻新或扩建房屋

申请时间要求

申请截止日期通常是新房正式注册到房主名下或翻建之后的两年。

对居住者的要求

对于用来自住的新房，房子一定要是房主的主要住所或与房主有婚姻或直接血源关系的人的主要住所。居住者可以是房主的配偶，同居配偶，父母，子女，或直系兄弟姐妹。

退税金额

新房GST/HST退税对房屋的价格也是有要求的。当新房购买税前价格低于$450,000时，您可以获得联邦和安省两部分退税，但当购买税前价格是$450,000或更高时，您就失去了联邦退税部分，但仍然可以申请安省退税部分。总体来讲，联邦部分最高返还金额可达到$6,300, 而安省部分最高返还金额可达到$24,000。

在我们接手的退税申请当中，很多情况是房主买房的时候跟建筑商讲是买来自住的，但出于种种原因接手后并没有自用而是出租出去。因为新房退税的金额比较高，税局查的也比较严格。日后税局发现房主其实没有自住却领取了自住的退税，就会连退税带利息一起追回。所以，我们建议如果买房时就考虑是要出租的，就不要跟建筑商隐瞒，因为等您将物业出租后依然可以申请退税，而且更合法省时。

自住新房退税

现在我们简单看一下您有自住新房的退税资格吗？这一项退税是税局审查比较频繁的项目。

  • 当您购买新房或翻建房屋时，有支付所有相关的消费税，即GST/HST；
  • 建筑商卖给您的房子和土地是写在同一个销售协议书上；
  • 当你签署购买和销售协议时，房子是被拟为您或者您亲属的自住房；
  • 在建筑或装修完工之后，这个房子的所有权转让给您；
  • 在房子所有权转让给您之前和房子施工完工之后，没有人居住过该房；
  • 对居住者的要求: 您，或您的亲属，是第一个将新房作为主要住所的；或者在有人居住前，您免税将房子售予其他人。您的亲属可以是房主的配偶，同居配偶，父母，子女，或直系兄弟姐妹。

出租新房退税

出租新房退税要求与自住新房退税要求比较接近，但是要求租客是第一个将新房作为主要住所的，且租约期限要至少一年。对居住者没有明确要求。

申请新房GST/HST退税需要熟悉税务局的诸多退税条例，购买新房的朋友有必要咨询有经验的会计师在有限的期限内帮您争取到本该属于您的退税款项。

关于作者：朱蕴华博士毕业于加拿大滑铁卢劳里埃大学 (Laurier University) 商学院，获工商管理学博士学位(PhD) 主修金融财务，并持有加拿大特许专业会计师牌照(CPA, CMA)。朱蕴华博士于2007-2010期间在滑铁卢劳里埃大学教授财务管理等专业课程。后任职于多伦多普华永道 (Pricewaterhouse Coopers LLP) 总部金融风险管理部。朱蕴华博士现担任 Caplus Realty 地产投资公司总裁及金星专业会计及物业管理公司总监，专注于地产税务及中小生意税务，旨在为广大地产投资人士及中小生意业主提供最佳税务方案及最优个性化服务。