自住房的税务特殊规定

在相关的文章里我们谈到自住房在出售时房产拥有者可享受免增值税的优惠政策，这篇文章谈一谈当您的自住房在某时间段出租或部分用于出租，您是否还可以继续享受免增值税的优惠政策？

房产用途改变

如果在拥有房产期间，您的物业有几年的时间用于自住，但也有若干年用于完全出租，也就是说虽然您的家庭只有一套房子，但由于只有部分时间用作自住房，该房在出售时需要申报不是用于自住期间的资本增值并缴纳相应的税费。例如，你以$50万购买一套房子并持有10年, 后以$100万价格出售, 在这10年期间出租了6年, 自住了4年, 则增值部分的免税额为：$50*(1+4)/10=$25万，即资本增值只有$25万，需要纳税的收入为$25万的一半，也就是$12.5万。

就自住房用于出租这一项，税法有一个特别的规定，您可以有4年的时间全部出租您的住所，但仍然指定该房产为自住房，因此在售房时也就无需申报房产增值的部分。具体做法最好咨询专业人士。

需要注意的是，在出租期间，报税时不可以申报房屋折旧，否则有可能改变您住所自住房的性质而失掉增值免税额。在出租期间，您也不可以指定其他的房产为自住房。如果您是由于工作地点变化的原因而搬离您的主要住所而将其出租，该期限还可申请延长，但最终您或您的家人必须要重新入住才能保持其自住房的性质。

自住房部分出租

如果您的住所不完全是用于自住，比如说部分用于出租或做生意，那么根据税法在出售自住房时，您需要分出自住的部分和用于出租或做生意的部分，只有用于自住的部分是免交增值税的。但是，又有一些税法上的特殊情况可以给到纳税人合理避税的机会。在满足特定条件时，您仍然可以指定您的整个住所为自住房即使您将部分用于出租或做生意。

需要注意的是, 有人为了降低出租的净收入，把申报的出租比例增大以增加出租的费用, 但将来出售房屋时可能会由于房屋的主要用途改变而失去“自住房”的税务优惠。即使只有部分房间出租，对于房屋装修，设备更新等都不能提取折旧，否则您的自住房性质也可能改变。

自住房看似简单的话题，但税务上却有一些特殊规定，当运用得当时可达到理想的避税效果。建议咨询税务专业人士尽早做出合理规划。

关于作者：朱蕴华博士毕业于加拿大滑铁卢劳里埃大学 (Laurier University) 商学院，获工商管理学博士学位(PhD) 主修金融财务，并持有加拿大特许专业会计师牌照(CPA, CMA)。朱蕴华博士于2007-2010期间在滑铁卢劳里埃大学教授财务管理等专业课程。后任职于多伦多普华永道 (Pricewaterhouse Coopers LLP) 总部金融风险管理部。朱蕴华博士现担任 Caplus Realty 地产投资公司总裁及金星专业会计及物业管理公司总监，专注于地产税务及中小生意税务，旨在为广大地产投资人士及中小生意业主提供最佳税务方案及最优个性化服务。