近些年来买物业出租备受投资者青睐，一方面可以享受物业本身升值，另一方面又可以有租金收入。这篇文章主要讲述出租物业费用分类，哪些费用可以抵扣租金收入，和年底报税时需要注意的一些问题。

费用分类

首先我们要知道出租物业的费用分为资本支出和运营支出。这两类费用的税务处理方法是不同的。资本支出主要是用来延长物业的使用年限或给物业升级或增加之前没有的设备。比如，更换新屋顶或安装电梯等。此项强调的是超越物业原有状态，为物业升值且金额较大。资本支出就要根据新安装或更新的设备属性每年提取折旧。只有折旧的部分可以抵扣当年租金收入。完全折旧通常会在比较长的时间段完成。

运营支出指的是日常的维护修理以使物业保持原有的状态。比如，修理漏水的屋顶或电梯定期维修。此项强调的是保持物业原有状态。运营支出在发生的当年可以完全用于抵扣租金收入。在此，我们主要列举可以用来抵扣租金收入的运营支出：

• 房产税：这项通常是每年支出中比较大的费用
• 物业保险：为出租物业所购买的各项保险，基本都可获得税收抵扣，比如火灾保险、失窃保险、洪灾保险、业主险等。如果你还请他人协助打理租赁事务，雇工的医疗保险及补偿保险费用亦可从中扣除。
• 水电气暖费
• 保养及维修费用
• 广告费
• 利息：购置出租物业的贷款利息或用于出租房翻修贷款的利息
• 差旅费：因为租赁活动所产生的各项合理交通费用，可以从房租收入中进行税收扣除。
• 物业管理费
• 工资及福利支出：如果你雇佣了某些人以协助你完成租赁事务，那么你向其所支付的工资、福利支出亦可以从房租收入中进行税收扣除。例如，保安或楼房管理员等。
• 法律，会计及其他专业咨询费
• 以方便残障人士其起居活动所做的装修费用

报税须知

以下几点报税时需要注意：

• 如果自住房的部分空间用于出租，那么可以根据分租面积占整个住宅的比例，把所有费用中私人使用的部分去掉，只有与房屋出租相关的部分才能够抵扣租金收入。
• 贷款中能够抵税的只有利息部分，本金不能抵税。贷款银行每年会给借款者上一份年度贷款报告，其中会说明借款人当年还的本金和支付的利息金额。
• 如果有不同的人共同拥有房产，则要按照拥有比例来申报租金收入和费用。申报比例每年应该一致，不能随意更改。
• 申报汽车费的时候，要比较小心。如果您只有一处收租物业，开车收租金的费用是不可以抵扣的，但开车运输工具或原料来维修物业的汽车费用可以抵扣。所以，如果您只有一处出租房，而且签订的是长期租约，申报汽车费会不太适当。税局审查通常会要纳税人提供详细的用车记录，例如日期、时间、地点、驾车用途是管理出租物业还是私人使用等等。
• 业主如果自己维修物业，业主本人的劳务费不可以抵扣租金收入。
• 如果物业出租给亲戚或朋友，租金要在市场价合理的范围内，营运支出才可以抵扣租金。

关于作者：朱蕴华博士毕业于加拿大滑铁卢劳里埃大学 (Laurier University) 商学院，获工商管理学博士学位(PhD) 主修金融财务，并持有加拿大特许专业会计师牌照(CPA, CMA)。朱蕴华博士于2007-2010期间在滑铁卢劳里埃大学教授财务管理等专业课程。后任职于多伦多普华永道 (Pricewaterhouse Coopers LLP) 总部金融风险管理部。朱蕴华博士现担任 Caplus Realty 地产投资公司总裁及金星专业会计及物业管理公司总监，专注于地产税务及中小生意税务，旨在为广大地产投资人士及中小生意业主提供最佳税务方案及最优个性化服务。